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1:先做个安静的美男子,认真的听置业顾问给你一个千篇一律的楼盘介绍。看各种样板间,样板间看看就好,不要当真,基本样板间都是扬长避短,家具尺寸大多不符合市面常规大小,装修出来的效果也是为了放大空间,让你觉得很大,其实等你自己入住的时候就知道多大了,所以样板间的示范作用并不可信。整理下自己有疑问的点,到时候可以跟置业来个愉快的采访。
2,听完介绍后补充开始提问:可不可以公积金?支持首付分期吗?现在有什么优惠活动?可贷款银行选择?对口哪个学校?施工单位资质?就你选择的楼栋询价,先不要选择自己的最佳楼层,多选几个楼层进行比较。
3,根据自己的关注点,多提问。就不举例了。
4,关于开发商承诺的配套跟建设,不要只听一面之词,多去查阅相关网站,地方政府官方网站,教育局网站,学校的话,直接去问传达室大爷该楼盘有没有纳入招生范围,都比问置业要靠谱。
第一次看房不需要了解很详细,大致了解下,然后拿上几个看中的户型图,回去研究。千万不要上当,置业口中说的今天不决定明天就没有房源了,让你交定金锁定房源。现在基本是买方市场,房子没有那么抢手。这个时候给他一个谜之微笑,淡定的跟他说回家商量。
这个时候不是真的就回家了啊!走出售楼部之后,可以去工地上看看,如果是准现房,完全可以踩进工地去实体看看,一般选择午饭时间,工人们都午休了,工地没几个人,是最佳时间,进去看还是注意安全。置业一般会告诉你不可以进入工地,美名曰安全起见,其实就是怕你看出问题。实体看的好处是,你能清楚的知道真实的面积跟楼层高度,房屋布局是否合理,屋内横梁位置,前后是否有遮挡,还能感受下通风采光等条件是不是达到心理预期。如果看毛呸你都能满意,基本就没有什么大问题。
看完工地是不是终于可以回家了。还不能。这个时候可以去楼盘周边几个在售楼盘转转,一个方面多了解几个作为备胎,另一方面也是最重要的是:敌人的敌人就是我的朋友。听了半天置业洗脑海吹,把人都给吹懵了。是时候来一盆水浇醒你激动的灵魂了。你想知道这个楼盘的缺点和不为人知的隐秘,没有谁比旁边楼盘的置业更清楚的了。你只需要略微地跟竞争对手的置业顾问提一下你看中了隔壁楼盘,不等你发问,置业就能如滔滔江水般罗列出一堆度娘都不知道的秘密哦,连敌对开发商老总家的二奶去澳门赌博输了几千万你都能听到。简直就是宫心计。
六.楼栋与户型选择
拿定主意选择好楼盘了,要进行最后选择了。首先是户型,今天我们不谈风水,只谈怎样选择户型。一般最佳户型有以下几个标配:方正,南北通透,纵深面宽比例4:5,干湿分离,动线合理。一般而言,120平以上的户型基本都能做到这些基本点,如果面积大却做出奇葩户型,我只能用认识的建筑师朋友的一句话,“不是我们脑残设计成这样,户型都是开发商定的,我再有才华,也敌不过开发商以前是杀猪的”。言外之意开发商不专业才会出现各种奇葩户型。
一般在夏季炎热潮湿的南方,坐北朝南,南北通透的房子,比较符合当地气候,是首选。东西朝向的房子,夏热冬冷。根据经纬度与季风影响,湖南一般更适合坐北朝南,略微偏向西南。能够更大程度利用阳光与风,又不会西晒。一栋楼里会有东边与西边相同户型,从价格上就能体现出东边户型比较好,西边户型的空调耗能比东边户型都高出许多。
朝向正确,看房屋布局,至少每个功能间都要做到独立通风采光,如果不谈风水,这一节其实没有多少可以谈论的了。从舒适度角度来说,主卧和客厅朝南比较好,北向的窗户不要太大。南向的窗跟门可以开大些。客厅能带阳台能够视觉上增加客厅空间大小。厨房最好布局在北边,这样油烟不会倒灌进室内。
关于户型图的几种看法:我们一般拿到手里的户型图是介样的
这是开发商给的,肯定经过巧妙设计。如果可以的话,要一张该户型的楼层分布图,它是长这样的:
要这个图的目的是,看该户型在楼层分布中处于哪个位置,前后有没有其他户型边角的遮挡与影响,还有电梯位置,强弱电井与水井位置,一梯几户,等等。
然后就是要楼盘整体分布图,他是长这样的
遮住要是看你所购楼栋在整个楼盘的位置,是不是可以观到景,楼间距够不够宽,前后建筑物造成的遮挡,与小区出入口的距离等。
七:讨价还价
都看好了,还有什么好犹豫的,可以去划拉价格了。谁说房子不能谈价格了。是拿来卖的都是能谈价的。前面说了,最好找领导买,发动一切身边资源,七大姑八大姨,找到个熟人,领你上道。
好吧,扯远了。先让置业给你算个“最终”价格。这个价格肯定不是最终的,还是有议价空间的。算三到四个不同楼层的价格,作为对比。这时候你心里一定要有自己的小算盘,该区域楼盘价格水平,相邻楼盘的价格等等,好估量他给你算出的价格水分有多少。一定要做到心里有数。置业看你有成交意向,肯定会在心理上继续碾压你。HOLD住!不要交任何钱,团购费跟定金都不要交!交了你就被把住命脉,成为案板上的鱼了,任人宰割。跟他来个拉锯战,反正你千万不要摆出一副我嫌贵,我买不起的穷样子,而是觉得你丫这鸟房子不值这个钱。跟他们磨价格的关键是,千万不要首先透露出你能接受的底价,置业一定会反复问你,你能接受的价格,反正打死也不!要!说!议价这种事谁先亮底牌谁就输了。这个时候有的开发商会说别看我贵,我可以送你什么啦什么啦什么啦,都不要妥协,要有一个信念就是羊毛出在羊身上,他们送的东西你不一定看的上,把价格讲下来才是王道。
接下来的几天你就忘了你买房这件事,开心得过你自己的日子,等着置业给你打电话,记住不要自己打电话,这个阶段正是心理战时期。双方都在揣摩对方的心意。一定要淡定,默默关注就好了。过上两三天,置业就会给你打电话策你,诸如我给你申请了一个特价指标,便宜两个点,或者是我楼盘在大姨妈节到来之际,给购房者送优惠,便宜多少多少什么的。
还不到你的底,就要淡定。因为这么痛快能少下来说明空间还有。来回两三回,直到他没有给出最的价格,这个时候亮出你的底牌,能卖就卖,不能卖别耽误我买豪宅了。
一般能比原始最终价,能少5—6个点的价格。
如果不好掌握这个底在那里,还有一大招,就是潜入业主群里。有些业主群成规模了,可能需要严格的准入要求。但一些新楼盘的业主群还不成气候,可能只要报个楼栋号就能进去。如果你混进去了,虚心礼貌的发问,群里大批被置业跟开发商欺骗的业主会极其热心的告诉你一些内幕,以及交易价格。
最后祝大家都能买到心仪的房子。